投資コラム
2026-05-20
【表面利回りだけ見ていませんか？東京不動産投資で見落としがちな3つの固定コスト】
最近は円安の影響もあり、東京の賃貸需要が安定していることから、日本不動産への投資を検討される海外のお客様が増えています。
立地が良く、表面利回りが4〜6％と表示されている物件を見ると、「日本の大家さんになりたい！」と思われる方も少なくありません。
しかし、私たちが物件購入のご相談を受ける際、最初に確認するのは「どれだけ儲かるか」ではなく、
「購入後に毎月・毎年どれくらいの支出が発生するか」です。
物件価格だけを見て購入を決めてしまうと、思わぬ維持費によって想定していた収益が大きく下がってしまうこともあります。
今回は、東京のマンション投資で特に見落とされがちな「3つの固定コスト」をご紹介します。
━━━━━━━━━━━━━━
① 管理費＋修繕積立金
━━━━━━━━━━━━━━
マンション投資では避けて通れない費用です。
■ 管理費
共用部の清掃費、管理員人件費、共用部分の電気代などに使用されます。
■ 修繕積立金
外壁修繕や防水工事、エレベーター更新など、大規模修繕に備えるための積立金です。
特に注意したいのは、修繕積立金は築年数の経過とともに増額されるケースが多いという点です。
築古マンションの場合、管理費と修繕積立金だけで家賃収入の大きな割合を占めることもあります。
━━━━━━━━━━━━━━
② 固定資産税・都市計画税
━━━━━━━━━━━━━━
日本で不動産を所有している限り、毎年支払う必要があります。
税額は土地や建物の固定資産税評価額に基づいて計算されます。
港区・渋谷区・新宿区などの都心部や、築浅の高額物件では比較的税額が高くなる傾向があります。
購入時には見落としがちですが、長期保有では大きなコストになります。
━━━━━━━━━━━━━━
③ 賃貸管理費＋火災・地震保険
━━━━━━━━━━━━━━
海外オーナーにとっては、資産を安定運用するための重要な費用です。
■ 賃貸管理費
家賃回収、入居者対応、修繕手配、募集業務などを管理会社へ委託する費用です。
一般的には家賃の5％前後（税別）が目安となります。
■ 火災保険・地震保険
自然災害だけでなく、漏水事故や火災による損害賠償リスクにも備えることができます。
また、日本の金融機関から融資を利用する場合には、火災保険への加入が必須となるケースがほとんどです。
━━━━━━━━━━━━━━
まとめ
━━━━━━━━━━━━━━
私たちは物件を評価する際、
「表面利回り（グロス利回り）」だけでなく、
各種費用を差し引いた後の
「実質利回り（ネット利回り）」
を重視しています。
東京の投資物件を検討する際は、家賃収入の15〜20％程度を維持費や運営コストとして見込んでおくことをおすすめします。
その上でしっかり利益が残る物件こそ、本当に価値のある投資物件と言えるでしょう。
ご所有中の物件や購入を検討している物件について、
「実際の維持費はいくらか？」
「本当の利回りはどれくらいか？」
気になる方はぜひお気軽にご相談ください。
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立地が良く、表面利回りが4〜6％と表示されている物件を見ると、「日本の大家さんになりたい！」と思われる方も少なくありません。
しかし、私たちが物件購入のご相談を受ける際、最初に確認するのは「どれだけ儲かるか」ではなく、
「購入後に毎月・毎年どれくらいの支出が発生するか」です。
物件価格だけを見て購入を決めてしまうと、思わぬ維持費によって想定していた収益が大きく下がってしまうこともあります。
今回は、東京のマンション投資で特に見落とされがちな「3つの固定コスト」をご紹介します。
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① 管理費＋修繕積立金
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マンション投資では避けて通れない費用です。
■ 管理費
共用部の清掃費、管理員人件費、共用部分の電気代などに使用されます。
■ 修繕積立金
外壁修繕や防水工事、エレベーター更新など、大規模修繕に備えるための積立金です。
特に注意したいのは、修繕積立金は築年数の経過とともに増額されるケースが多いという点です。
築古マンションの場合、管理費と修繕積立金だけで家賃収入の大きな割合を占めることもあります。
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② 固定資産税・都市計画税
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日本で不動産を所有している限り、毎年支払う必要があります。
税額は土地や建物の固定資産税評価額に基づいて計算されます。
港区・渋谷区・新宿区などの都心部や、築浅の高額物件では比較的税額が高くなる傾向があります。
購入時には見落としがちですが、長期保有では大きなコストになります。
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③ 賃貸管理費＋火災・地震保険
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海外オーナーにとっては、資産を安定運用するための重要な費用です。
■ 賃貸管理費
家賃回収、入居者対応、修繕手配、募集業務などを管理会社へ委託する費用です。
一般的には家賃の5％前後（税別）が目安となります。
■ 火災保険・地震保険
自然災害だけでなく、漏水事故や火災による損害賠償リスクにも備えることができます。
また、日本の金融機関から融資を利用する場合には、火災保険への加入が必須となるケースがほとんどです。
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まとめ
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私たちは物件を評価する際、
「表面利回り（グロス利回り）」だけでなく、
各種費用を差し引いた後の
「実質利回り（ネット利回り）」
を重視しています。
東京の投資物件を検討する際は、家賃収入の15〜20％程度を維持費や運営コストとして見込んでおくことをおすすめします。
その上でしっかり利益が残る物件こそ、本当に価値のある投資物件と言えるでしょう。
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