不動產常見問題/小知識
2026-04-13
【為什麼在日本買房「還沒賺錢就先被扣稅」？】
作為日本房仲，經常都被客人問到一個問題：
「我明明還沒賺錢，為什麼錢就先被扣走了？」
其實這是日本收入稅收的制度，日文是「源泉徴収」、英文是『Withholding tax』
簡單說就是政府先幫非居住者「預扣一筆」，之後再慢慢跟你算清楚。
尤其是海外投資人，這個情況更明顯。因為對日本政府來說，你今天把房子賣掉、或收了租金，很有可能資金就匯出日本了。如果沒有先扣，之後要再跟外國人收稅非常困難。所以他們的做法很直接：先扣再說。
很多人誤解其實這制度並不只針對外國人，日本人也一直在被源泉扣稅，只是他們是在薪水或報酬那邊被扣，不是在房地產
舉一個去年實際遇上的例子:
客人在東京賣掉一間6千萬日幣的物件，實際只賺了600萬，買方在付款的時候，還是要先在付款裡扣掉約10.21%，也就是621萬。
他那時候就嚇一跳，覺得怎麼比自己賺的還多，甚至懷疑是不是被多收了。
但實際上，這621萬只是「暫時保管在國家那裡」。
等到隔年我們幫客人去做確定申告，把成本、費用、折舊全部算進去，真正應該繳的稅如果只有100萬，那多扣的521多萬是會退回來的。
租金也是一樣的邏輯。很多海外房東會發現，每個月租金進來前就先被扣掉一部分，大概兩成左右。
剛開始會覺得現金流被壓縮，但等到年度報稅，把各種費用扣掉之後，其實大部分也是可以退回的。
所以關鍵不是常被誤解的「有沒有被多收」，而是有沒有理解這個「先扣後算」的邏輯。如果沒有事先規劃，很多人在賣房那一刻會突然發現，手上的現金比預期少很多，甚至影響下一筆投資。
做日本不動產，稅務從來不是最後才處理的事情，而是從一開始就要設計好。源泉徴収本身不是問題，真正的問題是沒有把現金流算進去。
如果您正在考慮進場，或手上已經有物件，其實可以先把未來賣出的情境試算一次。很多時候，差的不是報酬率，而是你能不能撐過資金被「先扣」的那一段時間。
如您有房子想出售或是想更了解稅務, 可以讓我們專業顧問幫忙試算喔~
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尤其是海外投資人，這個情況更明顯。因為對日本政府來說，你今天把房子賣掉、或收了租金，很有可能資金就匯出日本了。如果沒有先扣，之後要再跟外國人收稅非常困難。所以他們的做法很直接：先扣再說。
很多人誤解其實這制度並不只針對外國人，日本人也一直在被源泉扣稅，只是他們是在薪水或報酬那邊被扣，不是在房地產
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客人在東京賣掉一間6千萬日幣的物件，實際只賺了600萬，買方在付款的時候，還是要先在付款裡扣掉約10.21%，也就是621萬。
他那時候就嚇一跳，覺得怎麼比自己賺的還多，甚至懷疑是不是被多收了。
但實際上，這621萬只是「暫時保管在國家那裡」。
等到隔年我們幫客人去做確定申告，把成本、費用、折舊全部算進去，真正應該繳的稅如果只有100萬，那多扣的521多萬是會退回來的。
租金也是一樣的邏輯。很多海外房東會發現，每個月租金進來前就先被扣掉一部分，大概兩成左右。
剛開始會覺得現金流被壓縮，但等到年度報稅，把各種費用扣掉之後，其實大部分也是可以退回的。
所以關鍵不是常被誤解的「有沒有被多收」，而是有沒有理解這個「先扣後算」的邏輯。如果沒有事先規劃，很多人在賣房那一刻會突然發現，手上的現金比預期少很多，甚至影響下一筆投資。
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