以前小編還是新手房仲時，常不明白為什麼地段差不多，有些房子特別便宜?
其實日本有一個「耐震標準」影響了房價、投報率、甚至貸款條件。

日本的建築基準法在 1981 年經歷了史上最大規模的修正。
舊耐震（1981年5月以前）：
針對震度 5級強 的地震，建築物「不會倒塌」。
但法規沒有詳細規範對於 6 級或 7 級強震的承受力，導致在後來阪神大地震中，許多舊耐震建築發生毀滅性倒塌。

一般買舊耐震的房子
❌ 銀行不愛（貸款年限縮水，甚至不貸）。
❌ 資產流動性差： 未來轉手時，買家同樣會不能貸款、導致物件流通性低，影響房子價值。
❌ 隱藏修繕費用： 除了老舊管線漏水風險，若管委會決議進行耐震補強工事，每位屋主往往需額外分攤昂貴費用。
✅ 高表面投報率： 舊耐震房價通常為新屋的一半甚至更低，但租金並不會因為屋齡而打對折，因此投報率常能高於新物件。

新耐震（1981年6月以後）：
目標是「震度7級不崩塌」。這種房子結構更有彈性，是目前日本市場的主流。
✅ 符合現代建築法規，銀行放款意願高、年限長，大幅降低首付壓力
✅ 資產價值穩定: 市場主流物件，抗跌性高且未來轉手相對容易。
❌ 入手門檻較高： 房價隨市價波動較大，精華區物件價格高昂，初始投資成本比舊屋多

很多人以為看 1982 年完工的房子就以為是新耐震
其實必須看「建築確認通知書」（確認建築計畫合格）的日期是那天
因為一棟大樓蓋好要兩年，很多 1982 年蓋好的房子，其實是拿 1980 年的「舊標準」去申請的！
因此，1983 年甚至 1984 年以後完工的房子，是新耐震的機率才比較高。

如果您是為了投資收租，且對物件的現金流有絕對把握，舊耐震或許有操作空間。
但如果是為了「自住」或「資產保值」，我們建議還是鎖定 1983年以後完工的新耐震物件喔~

想知道怎麼查物件的「建築確認日期」？或者想避開那些披著美妝外殼的舊耐震危樓？歡迎留言或私訊討論！

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