最近日幣匯率漂亮，加上東京租屋市場需求穩定，有不少客人看到地段好、包裝美，表面投報率寫著 4-6% 的物件，就忍不住想跨海一圓「日本房東夢」。

但小編每次在客戶買房前做規劃時，第一步絕對不是只看能賺多少，而是先幫客戶精算：「買下後，每個月必須付多少？」

如果買房前只看了房價，忽略了這些持有房子「定期奉獻」的隱形固定成本，原本預期的獲利可是會大打折扣！

今天小編就來幫大家點名 3 大最容易被忽略的「隱形吸血鬼」，看房時記得把這些數字也一起算進去喔：

1. 每月雷打不動的支出：管理費 ＋ 修繕積立金

這是買大樓（マンション）絕對避不掉的兩筆費用。

- 管理費： 用於日常大樓清潔、管理員薪水和公共電費。

- 修繕積立金： 為了大樓每隔 10 到 15 年的大型外牆拉皮、電梯更新所存的維修基金。

小編提醒：這筆錢會隨著屋齡增加而逐步調漲！ 買太老的房子，管理費和修繕金加起來可能直接吃掉你大半的租金。

2. 每年準時報到的稅支出：固都稅（固定資產稅、都市計畫稅）

- 只要在東京持有房地產，每年春季就會收到日本政府寄來的稅單。

- 是根據日本官方評估的「土地與建物現值」來計算。通常地段越好、精華區（如港區、新宿、澀谷）的物件，或者剛完工不久的新大樓，固都稅就會相對較高。

3. 當房東的必備開銷：物業代管費 ＋ 火災地震險

對於不長待在日本的海外投資者來說，這兩筆是維持資產運作的必要安全網。

- 代管費（管理委託料）： 一般都會委託在地專業的物業公司代管（處理催租、修繕、招租），每月費用大約是租金的 5%（未稅）。

- 火災與地震保險： 轉嫁天災與人為風險以保障房東

除了防範強震，更能保障因隔壁失火延燒（日本法規鄰居免責）、或租客不慎引發漏水淹到樓下等巨額賠償費用；

如有向日本銀行貸款，這更是強制投保的固定支出。

總結:

我們一般不只看「表面投報率（表面利回り）」，

而是扣除以上所有開銷後放進口袋的「實質投報率（実質利回り）」。

小編建議，在評估任何東京物件時，務必將房租收入的 15% 到 20% 自動列為維護與持有的預備金。

算完這筆帳之後還能穩健獲利的，才算是值得自己入手的資產。

想知道您的東京物件有什麼一次性或固定成本嗎? 扣除成本後真正的投報率是多少呢？

歡迎隨時私訊！讓我們用幫您好好精算，精準佈局東京房市！

楼鈞資産顧問株式会社｜Loukin Group

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