不動產常見問題
2026-07-01
【東京台東區民宿玩完了？!】
這幾天有在刷臉書、Threads或小紅書的朋友，
尤其是近期有在關注日本民宿投資的人，應該有注意到東京台東區的民宿新聞吧？
原本預計要在台東區（也就是大家最熟的上野、淺草這一帶）做民宿的投資者，接下來的策略可能要面臨洗牌了。
尤其是近期有在關注日本民宿投資的人，應該有注意到東京台東區的民宿新聞吧？
原本預計要在台東區（也就是大家最熟的上野、淺草這一帶）做民宿的投資者，接下來的策略可能要面臨洗牌了。
台東區役所最近通過了條例修正，宣布從今年 10 月 1 日起受理的民泊新法（住宅宿泊事業）申請案，
實施期間將一律嚴格限制在「週六日、國定假日及年末年始」，也就是說平日（週一至週五）開始全面禁止營業。
過去的規定是，就算業主不在現場，只要有委託專業的管理公司常駐，平日營業在法規上都是可行的。
實施期間將一律嚴格限制在「週六日、國定假日及年末年始」，也就是說平日（週一至週五）開始全面禁止營業。
過去的規定是，就算業主不在現場，只要有委託專業的管理公司常駐，平日營業在法規上都是可行的。
除了限制營業日數之外，10 月起台東區也將加強對民宿業者的監督管理。
若業者違反區條例，且未依行政指導或業務改善命令改善，區政府可依法公開業者及相關管理者（或管理公司的）名稱，以提高違規成本。
若業者違反區條例，且未依行政指導或業務改善命令改善，區政府可依法公開業者及相關管理者（或管理公司的）名稱，以提高違規成本。
此外，台東區也將強化民眾陳情與投訴受理機制，建立更快速的通報及調查流程，提升對違規民宿的執法效率
這次地方政府直接搬出新規，對新進場的投資人來說真的是不太友善。
為什麼民宿政策突然大轉向？
根據台東區公所的統計，地方政府收到的民宿相關投訴案件，這幾年出現了誇張增長：
前前年度：101 件
前前年度：101 件
前年度：直接暴增到 257 件
在所有鄰里投訴當中，合法申報的設施竟然佔了 61%（158件），而無許可非法營業的反而只佔 21%（56件）。
超過半數的噪音、亂丟垃圾投訴，居然都是來自「合法合法」的民宿，這讓區役所決定採取「抑制新民宿進場」與「強化監督」雙管齊下的對策。
超過半數的噪音、亂丟垃圾投訴，居然都是來自「合法合法」的民宿，這讓區役所決定採取「抑制新民宿進場」與「強化監督」雙管齊下的對策。
在新條例之下，如果手上在營運的客人該怎麼辦呢?
於 2026 年 9 月 30 日以前已完成届出並合法營運的民泊，原則上可依現行規定繼續營業，不受新限制影響。
於 2026 年 9 月 30 日以前已完成届出並合法營運的民泊，原則上可依現行規定繼續營業，不受新限制影響。
惟若日後重新申請届出或涉及需提出新届出的情形，則可能須適用新制度，無法再享有既有的經過措置。
那如果是現在考慮進場的人，建議直接改走「旅館業法（簡易宿所）」路線
評估房子本身的土地用途（用途地域）與建築法規（像是消防、避難、樓梯限制等）都符合標準，以申請旅館業法執照為目標，取得 365 天全年營業權，才能徹底規避地方條例對營業天數的限制。
評估房子本身的土地用途（用途地域）與建築法規（像是消防、避難、樓梯限制等）都符合標準，以申請旅館業法執照為目標，取得 365 天全年營業權，才能徹底規避地方條例對營業天數的限制。
在日本投資不動產進場前，務必尋求專業團隊進行縝密的法規合規性審查，才不會讓原本看好的資產卡在法規的變動裡。
對於台東區這次的民泊新規，大家有什麼看法？歡迎在下面留言一起聊聊！
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楼鈞資産顧問株式会社｜Loukin Group
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