不動產常見問題/小知識
2026-07-15
【朋友賣房給我，可不需仲介直接成交嗎？】
最近很多客戶都會問我們：
「如果買賣雙方本來就認識，例如朋友、親戚，或是長期合作夥伴，是不是可以直接交易，省下仲介費？」
答案是：可以。
日本法律並沒有規定房屋買賣一定要透過仲介，只要買賣雙方達成共識，就可以直接簽約交易。
不過，真正的重點不是**「可不可以」，而是誰來處理後面的事情？**
一筆日本房地產交易，除了談好價格之外，還包含許多流程，例如：
• 權利調查（是否有抵押、限制等）
• 買賣契約內容確認
• 手付金、尾款支付流程
• 司法書士辦理所有權移轉
• 固定資產稅、管理費等費用分攤
• 各項文件與交屋程序
如果雙方都熟悉日本不動產交易流程，確實可以自行完成。
但如果其中一方是海外買家，或是不熟悉日本制度，就很容易因為契約內容、稅費計算或交屋細節，而產生誤會，甚至造成後續糾紛。
更重要的是，日本不動產涉及都市計畫、建築法規、道路持分、用途限制等許多專業事項。若沒有完整的產權與法規調查，交屋後才發現無法重建、用途受限，甚至不符合旅館或民宿法規，都可能造成額外的時間與成本。
另外，如果買方需要向日本銀行申請房貸或投資貸款，也要特別留意。
銀行通常會審查完整的交易文件，包括買賣契約、重要事項說明書等資料。實務上，若屬於買賣雙方直接交易（個人間買賣），沒有持牌仲介業者參與，多數日本銀行將不受理貸款申請。因此，若買方有銀行融資需求，透過專業仲介協助交易，幾乎是不可或缺的一環。
還有一點經常被忽略。
如果這筆交易涉及繼承，例如繼承取得的房產出售，或父母、子女、兄弟姊妹之間的買賣，若未來涉及遺產稅或贈與稅等稅務問題，國稅機關可能會審查交易價格是否符合市場行情，以及是否屬於真正的買賣行為。
若沒有完整的交易流程、契約文件及價格形成依據，就可能需要花更多時間向稅務機關說明，甚至有被認定部分價差屬於贈與，而產生贈與稅風險。
所以，仲介真正的價值，不只是介紹物件，而是協助交易安全完成。
有時候，即使買賣雙方彼此認識，也會委託仲介或司法書士協助處理契約與交割，就是希望讓整個交易流程更安心、更有保障。
省下仲介費固然重要，但一筆動輒數千萬日圓的不動產交易，更重要的是降低風險、保障自己的權益。
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若沒有完整的交易流程、契約文件及價格形成依據，就可能需要花更多時間向稅務機關說明，甚至有被認定部分價差屬於贈與，而產生贈與稅風險。
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