日本從2026年10月1日起，正式調整永住許可審查標準。

新制除了原本的居住年限、工作穩定、納稅及年金紀錄之外，現在更明確要求申請人的家庭收入，必須依家庭人數達到一定穩定水準；同時新增日語能力、對日本生活制度與規則的理解，以及學齡兒童是否正常就學等審查項目。原則上，日語能力也會參考N1程度。永住申請獲准時的手續費，更從原本1萬日圓提高到20萬日圓。

簡單來說，永住權確實比以前更難拿了。

但很多人可能會問：「沒有永住，是不是就不能在日本買房？」

其實不是。外國人即使沒有永住，原則上仍然可以購買公寓、土地或一戶建。真正受影響的，是住宅貸款。

日本多數主流銀行，通常要求申請人具有日本國籍或永住資格。拿到永住後，外國人比較有機會按照接近日本人的條件申請，包括較低的住宅貸款利率、最長35年的還款期間，以及較高的融資成數。

但如果沒有永住，可以選擇的銀行就會明顯減少。銀行通常還會追加確認日語能力、在日工作年資、公司規模、收入穩定度、剩餘在留期間、日本信用紀錄，以及是否有日本籍或永住者配偶。

目前仍有部分銀行接受非永住者申請，例如東京スター銀行的外國人住宅貸款，最長仍可做到35年；但其他金融機構可能要求較高頭期款，或採用較高利率。以部分非永住者專用貸款為例，利率可能約為2.6%或以上，若只能使用非銀行類貸款，利率甚至可能來到4%以上。

利率看起來只差一點，但放到30年或35年的房貸裡，總利息可能差到數百萬甚至上千萬日圓。

所以永住變難後，真正的影響是：原本打算「拿到永住再買房」的人，買房時間可能被往後推；如果不想等，就必須準備更多頭期款，接受較高利率，或縮小購屋預算。

小編自己覺得，日本這次並不是想把外國人趕走。真正的方向，是希望把永住資格給那些收入、納稅、日語能力及生活基礎，都能長期維持穩定的人。

只是永住與房貸條件高度連動，新制不只影響一張在留卡，也可能直接改變外國人在日本成家、買房及安排資產的時間表。

如果未來兩三年內有買房計畫，建議不要等到看到喜歡的房子才問貸款。可以先確認自己目前能申請哪些銀行、可貸成數及利率，再決定要現在買，還是等取得永住後再出手。

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