日本房產知識
2025-09-17

日本買房能換永住權嗎？這3個你以為的常識其實不成立

對於許多台灣人來說，日本不僅是旅遊勝地，更是投資與移民的熱門選擇。隨著台日交流日益密切，越來越多台灣民眾聽聞「買房就能換日本永住權」的說法，夢想在東京或大阪擁有自己的家，順便取得永久居留權。然而，這是真的嗎？本文將為台灣讀者揭開日本買房與永住權的真相，幫助你避開常見的誤區。

如果你正考慮移民日本，或對日本房地產投資感興趣，這篇文章將釐清「買房換永住權」的迷思，
帶你更深入了解買房和定居日本究竟該怎麼做？



目錄（點擊可直接跳至該段落）

一、日本永住權是什麼？永住權的基本條件
二、常見迷思一：買房就能換永住？
三、常見迷思二：買東京豪宅就能加速移民？
四、迷思三：買房就能全家移民？
五、真正能幫助申請日本永住權的途徑是？
六、結論：日本買房 ≠ 永住權



一、日本永住權是什麼？永住權的基本條件

日本的永住權（Permanent Residency，PR）是外國人能無限期居住日本的資格，不需定期更新簽證。相比工作簽證或留學簽證，永住權帶來更大自由，包括：

  • 可自由更換工作

  • 享有醫療、教育等社會福利

  • 不受簽證年限限制

申請永住權常見條件（法務省規定）：

  • 居住年限：通常需連續居住 10 年；高度人才或與日本人結婚可縮短至 3～5 年，甚至 1 年。

  • 經濟穩定：有穩定收入，且能自立生活。

  • 守法記錄：無犯罪紀錄，稅金與社會保險繳納正常。

  • 日語能力：非明文要求，但會間接影響審查評價。

值得注意的是：日本沒有「黃金簽證」制度，不像葡萄牙或希臘那樣能靠單純房地產投資換居留。


二、常見迷思一：買房就能換永住？

這是最多人誤信的說法。事實是：

  • 日本法律允許外國人買房、買地，但這僅是資產持有，不會自動給予簽證或永住權。

  • 日本出入國在留管理廳明確指出，購屋不是申請永住的條件。

經營管理簽證 ≠ 買房

  • 若你投資 500 萬日圓以上設立公司，並實際經營業務，才可能申請「經營・管理簽證」。

  • 單純購屋收租 不算實際經營活動。

房價與居留無關

  • 即便你在大阪或福岡買下房產，若沒有合法在留資格，你甚至無法長期居住該房。

三、常見迷思二：買東京豪宅就能加速移民？

很多人以為高價房產能「買通」移民，其實完全不成立。

東京房市現況

  • 東京核心地區公寓動輒 1 億日圓以上。

  • 即使你買下一棟大樓，依然需要 累積合法居留年限、證明你對日本的稅務與社會貢獻，才能申請永住。

合法替代途徑

  • 高度專門職簽證（HSP）：若符合積分制度（高學歷、高薪資、專業背景），可縮短為 1～3 年即可申請永住。

  • 這依靠職業與專業背景，而不是房價高低。


四、常見迷思三：買房就能全家移民？

另一個誤區是「買房後就能把全家帶來」。

依親簽證條件

  • 持有工作或經營簽證的人，可以申請配偶與子女的「家族滯在」簽證。

  • 但要轉換成永住，每位家庭成員仍須個別符合審查條件。

教育與醫療福利

  • 孩子要就讀公立學校，必須具備日語能力。

  • 醫療保險必須透過合法在留資格加入。

  • 單靠買房，這些都享受不到。

五、真正能幫助申請日本永住權的途徑是？

  1. 經營・管理簽證

    • 投資設立公司（目前資本額下限 500 萬日圓，2025 年後可能提高）

    • 實際經營 3～5 年後，有機會申請永住。

  2. 高度專門職簽證（HSP）

    • 積分達 70 分以上即可申請。

    • 滿足條件後，最短 1 年即可申請永住。

  3. 與日本人結婚

    • 與日本人或永住者結婚後，通常居留 3 年即可申請。

  4. 留學轉就業

    • 先持留學簽證，再轉工作簽證，累積居留年限。

  5. 房產作為輔助

    • 房產可作為「財務穩定」的佐證，但僅是加分項，不是主要路徑。

六、結論：日本買房 ≠ 永住權

總結來說：

  • 日本買房只能證明經濟能力，無法直接換取簽證或永住權。

  • 移民日本需要透過合法途徑，例如就業、經營、婚姻或高度專門職簽證。

  • 建議在購屋前，先釐清你的 居留目標 與 簽證路徑，再考慮房產作為投資與生活補充。

下一步建議

如果你正在考慮 購屋＋規劃永住，

建議先諮詢 專業移民律師或行政書士，確認你的簽證策略。

再以不動產作為輔助投資，加快移民步伐。

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