日本房產知識
2025-10-08

台灣人必看！日本買房流程全解析｜從看房到交屋完整攻略

想在日本置產自住、投資嗎？
許多人對日本房市感興趣，但對流程、法規與風險並不熟悉。
本文就要來從頭到尾為你拆解：從物件尋找、簽約、貸款、過戶、交屋，到後續的稅務與管理注意事項！

目錄（點即可直接跳至該段落）
一、日本買房前：準備與注意事項
二、看房與物件選擇階段
三、從「購屋意願申請（買付／買收／購入申請）」到簽約
四、結算尾款、過戶登記與交屋
五、買房後的稅務與管理
結語：成功在日本買房的關鍵提點

一、日本買房前：準備與注意事項

1. 日本對外國人買房的規定

  • 在日本，外國人（包括台灣人）在法律上沒有禁止購買不動產或土地的限制，
    但購房本身不會自動讓你獲得日本居留資格或簽證。
    購入後，若為非居住者（海外在住者），則依《外匯及外國貿易法》可能需要在20日內向財務大臣（via 日本銀行）進行取得不動產的申報。

2. 事前資金與貸款可能性

  • 外國人在日本申請房貸較為困難。許多日本銀行在審查外國人貸款時會要求更嚴格條件或不接受無日文信用紀錄者。

  • 有些台系銀行在日本設立分支（或有海外分行）可能提供外國人貸款方案。

  • 若無法取得房貸，買方可能需全額現金購買。

  • 此外，要先確定從台灣匯款到日本、或海外匯款流程、匯率與手續費。
    海外在住者常見做法是透過代理人在日本支付尾款與過戶。

3. 選擇地區與房型要考量的要素

在日本買房，不同地區與房型有很大的差異。
建議在此階段思考以下幾點：

  • 交通方便性（捷運、鐵道站點距離）

  • 周邊生活機能

  • 建築年數、耐震性、修繕情況

  • 管理費／修繕基金（共用設施、大樓維護）

  • 租金回報潛力（若有出租需求）

  • 未來城市發展潛力與再開發可能性

二、看房與物件選擇階段

1. 找仲介／房屋平台

  • 多數日本房屋買賣是透過不動產公司（仲介）進行，中介在整個流程扮演核心角色。

  • 可以先在日本國內的房屋平台（如 SUUMO、Homes）或臺灣日本房產仲介公司尋找適合物件。

  • 建議尋找能提供中文／台灣人背景熟悉者的仲介，溝通更順暢。

2. 現地看房或線上看房

  • 若能赴日本看房最理想，可親自目視物件的光線、格局、周邊環境等。

  • 若無法親訪，可以請仲介提供照片、影片或線上看房服務。部分仲介提供代理看房服務。

  • 多去看幾個物件做比較，不要急於下單。

3. 出價與議價文化要注意

  • 在日本，「議價文化」不像台灣那樣普遍。許多物件是「開價即成交」或輕微議價的模式。

  • 若太強調殺價，可能讓賣方「放棄談判」或轉賣給其他出價條件佳者。

  • 在看房階段，可事先告訴仲介你的預算與委託範圍，讓對方幫你鎖定合適區域。

三、從「購屋意願申請（買付／買收／購入申請）」到簽約

1. 提交「購屋意願申請書」（買付書／購入申請）

當你選定心儀物件後，需向仲介或賣方提交「買付證明／買受申込書」來表達你的購買意願與條件（出價、付款方式、交屋時期等）。
此階段不一定有法律約束力，但能使你成為優先買方。

2. 賣方審核與協調

賣方可能會在多位買方中進行比較，審核出價條件、付款能力、手續速度等，選定買方。
若條件不合或有其他買方出更好條件，有被拒絕的風險。

3. 接受「重要事項說明書」

在正式簽約之前，仲介必須以書面形式向買方說明物件的各項重要事項（如土地權利、建築結構、管理規約、共用設施、修繕履歷、租借關係等）。
買方應詳細閱讀此說明，有疑問可向仲介或律師／司法書士詢問。

4. 簽訂買賣契約（売買契約書）

若條件談妥，雙方（買方、賣方）簽署正式買賣契約。此時通常買方須支付定金（手付金或「手付金」）作為履約保證。
契約中會明訂付款方式、交屋日期、過戶手續、違約責任等條款。

5. 支付定金與仲介費（部分）

  • 在簽約時，買方通常支付物件價格的約 5–10% 作為定金（視契約而定）

  • 仲介費通常分兩階段支付（簽約時先付一部份，交屋時付剩餘部分）

  • 此外還有合約印花稅（印紙稅）、簽約手續費等支出。

四、結算尾款、過戶登記與交屋

1. 準備尾款與清算相關費用

  • 在交屋日前，買方需準備物件剩餘款項（尾款）及各種過戶、登記、稅金、手續費等。

  • 清算金（諸如水費、電費、公寓管理款、修繕基金分擔、稅金等）需在交屋時一併調整。

2. 過戶登記與司法書士角色

  • 日本房屋過戶登記必須透過司法書士執行，他們負責確認權利狀況、辦理所有權變更登記、抵押權塗銷等程序。

  • 在交屋當日，司法書士通常會在買賣雙方或代理人的見證下，一併確認文件無誤後進行登記及款項撥付。

  • 日本的做法與台灣有所不同：通常是「司法書士確認 → 尾款匯出 → 同步送件登記」，以確保同時完成付款與所有權移轉。

3. 鑰匙交付與正式入主

  • 過戶登記完成後，賣方交付房屋鑰匙，買方可正式入主或開始租用／管理。

  • 過戶登記受理後，土地／建物權狀會在工作日內寄送給買方。

五、買房後的稅務與管理

1. 不動產取得稅與登記稅

購房後需繳納不動產取得稅、登記手續稅、印紙稅、司法書士費、登記費等。
合計大致上佔房價約 6–8%（視物件、地區、契約條件而定）

2. 持有稅與年度稅務

  • 每年需繳納「固定資產稅（固定資産税）」與「都市計畫稅（都市計画税）」

  • 若你將房屋出租，需申報租金收入並繳納所得稅、住民稅等（可能要與台灣稅制做跨國稅務處理）。

3. 管理費與維修基金

若是公寓／共管大樓類型，常有每月管理費與大修基金（修繕積立金）要支付。買房前務必了解這部分費用結構與過往維修紀錄。

4. 出售或轉讓時的稅務

出售房屋時，可能需繳交資本利得稅或不動產處分所得稅（視持有期間與收益計算方式）與印花稅、手續費等。

結語：成功在日本買房的關鍵提點

  • 做好資金與匯款規劃：外國人在日本申請貸款不易，因此擬定現金或資金匯出策略至關重要。

  • 選擇可靠仲介與專業支援：推薦選擇有協助外國人案件經驗或具中文服務能力的仲介，以及在過戶、登記上有信譽的司法書士／律師。

  • 風險控制與條款審閱：購房過程中的契約條款、房屋狀況、維修責任、不可抗力條款等都要細讀。

  • 把握地點與房型優勢：地段與交通是房屋價值與租金回報的重要決定因素。

  • 持續了解稅務負擔與年度成本：取得後、持有與出售皆有稅務義務，務必做好事前評估。

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