2026 年的日本房市仍然穩健，外國人購屋需求持續上升。
若你正準備在日本買房，除了「頭期款（頭金）」外，
「初期稅金與手續費」同樣是不可忽視的支出。

這篇文章將以最實務角度，完整整理頭期款計算公式、實際比例、初期費用組成與 2026 年最新趨勢，
幫助你在預算規劃上更精準、也更安心。

目錄
一、什麼是「頭期款」？
二、加上「初期稅金」後的實際購屋總額
三、完整購屋成本試算（2026 年預估）
四、2026 年市場趨勢與銀行傾向
五、如何有效控管預算？
六、結語

一、什麼是「頭期款」？

「頭期款（頭金）」是指購屋者在申請房貸前需自備的金額，
多數日本銀行要求約 房價的 20% 前後，
若購屋者為外國人或非永住者，通常會提高至 25～30%。

計算公式：

頭期款＝房價 × 頭期款比例（%）
貸款金額＝房價 − 頭期款

二、加上「初期稅金」後的實際購屋總額

很多人只算「頭期款」，卻忽略了購屋時必須同時支付的 初期稅金與手續費。
這部分在日本稱為「諸費用（しょひよう）」，通常約佔 房價的 6%～8%。

實際合計金額約為 房價的 6～8%，依物件性質與地區略有不同。

三、完整購屋成本試算（2026 年預估）

假設房價為 ¥50,000,000（約新台幣 1,050 萬），

以頭期款 20% 與諸費用 7% 為基準：

若房價較高、或為非永住外國人，銀行可能要求頭期款提升至 25～30%，
屆時實際總預算可能需準備至 房價的 32～38% 左右。

四、2026 年市場趨勢與銀行傾向

1. 低利率延續但審核嚴格化

   　日本央行若維持低利率，仍可享受低貸款成本；但外國人貸款審核可能更嚴謹，頭期款比例維持高檔。

2. 外國買家集中東京、大阪等都心

   　競爭激烈區域房價上升明顯，銀行要求頭期款平均提高 3～5%。

3. 不動產取得稅延緩政策

   　部分地方政府對新建住宅提供減免，預期 2026 年仍有延長可能，建議留意最新法令。

4. 二手物件需求成長

   　由於日本二手市場成熟，購買中古公寓時，初期稅金比例通常略低（約 5～6%）。
   
   

五、如何有效控管預算？

• 提前試算貸款額度：透過「事前審查（仮審査）」了解自身信用與可貸金額。

• 預留 10% 彈性資金：避免低估裝修、保險、匯率波動。

• 選擇熟悉外國人貸款的銀行：如三菱UFJ、SMBC信託、永旺銀行等。

• 確認稅金減免政策：不同縣市對首次購屋或節能住宅有不同優惠。

• 找專業房仲代辦：可協助預估全額費用、申請貸款並安排司法書士。
  
  

六、結語

在日本買房，不論是自住還是投資，頭期款＋初期稅金 才是「真實的購屋總成本」。

若以 2026 年市場為基準，建議準備 房價約 30% 的總自備資金 才最穩妥。

欲了解更多、想要看房，立即聯繫我們！
私訊專人一對一服務｜ https://lin.ee/6SjzCKR

官網查詢更多細節｜ https://loukin-group.com/tw/contact

實地ROOM TOUR ｜https://www.instagram.com/loukin_jp/

更多精選知識影片｜https://www.youtube.com/@tokyolookin

• Email：cs@loukin-group.com
• 台灣：+886-2-2711-5860
• 日本：+81-3-6555-2348

楼鈞資產顧問株式会社｜東京都知事（1）第109484号