新宿區準備收緊民宿規定，除了影響經營者，接下來一般旅客訂房也可能會很有感。

如果新制依照目前方向正式上路，部分民宿的營業上限可能從每年180天縮短至120天；住居系用途地域、學校及文化設施周邊，也可能禁止或大幅限制營業。

簡單來說，不是來新宿住宿的人變少，而是市場上能合法提供的民宿房源可能減少。

那會對訂房造成什麼影響？

最直接的就是熱門日期更容易客滿。

櫻花季、暑假、跨年、演唱會及大型活動期間，旅客需求原本就很集中。

如果部分民宿不能在這些日期營業，剩下的合法民宿、飯店及旅館，就更容易提早被訂完。

第二個影響，就是住宿價格可能上升。

民宿一年可以營業的天數減少後，業者很可能會重新調整房價，希望在有限的營業日期內維持收入。

尤其新宿站、歌舞伎町、大久保及東新宿周邊，本來就是外國旅客熱門住宿區，供給減少後，週末與旺季的單晚價格可能更明顯地往上走。

不只是民宿，周邊飯店及旅館也可能跟著受惠。

過去不少家庭或多人團體會選擇民宿，因為空間較大、可以洗衣煮飯，平均分攤下來也比較便宜。

但如果合法民宿數量減少，這些旅客就只能轉向家庭房、連通房、服務式公寓或簡易宿所，整體住宿市場的價格也可能被一起推高。

另外，未來訂民宿時，也要更注意「這間房源是否合法營業」。

如果業者為了避開天數限制，在禁止營業的日期繼續接單，旅客可能遇到訂單臨時被取消、入住前突然更換地址，甚至被要求不要向鄰居透露自己是觀光客等情況。

小編自己覺得，新制上路後，最大的變化不只是「民宿變少」，而是訂房會更集中到管理完善、資格清楚的合法住宿。

合法民宿的房價可能提高，但旅客也會更重視現場支援、緊急聯絡方式、入住說明及評論紀錄。只靠低價吸引客人，卻沒有在地管理能力的民宿，未來會愈來愈難生存。

對準備來東京玩的旅客來說，之後訂新宿住宿可能要比以前更早。尤其連假、賞櫻季及跨年期間，臨時訂房不只選擇更少，價格也可能高出不少。

而從投資角度來看，真正受惠的未必是所有民宿，而是能全年合法營業、管理穩定的旅館及簡易宿所。

我認為新宿的旅客需求不會因為限制而消失，只會重新分配到合法住宿設施。

當民宿供給減少，能夠穩定營業的旅館，未來在入住率、每日房價及資產價值上，都可能更有優勢。

所以大趨勢仍然很清楚：想長期經營住宿事業，買旅館，或把符合條件的民宿轉成旅館，會比單純依靠180天民宿模式更穩定。


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