最近有在看東京房子的朋友，應該會感覺到一件事：房價還是很高，但買家出手的速度明顯變慢了。

根據東日本REINS公布的最新資料，2026年9月首都圈中古公寓成交3,457件，比去年同期減少22.7%，已經連續6個月下滑。

平均成交價約5,111萬日圓，也比去年同期下降4.5%，連續5個月低於去年。

為什麼會出現這種變化？

小編認為，最直接的原因還是房價漲得太快，加上日本升息後，住宅貸款負擔逐漸增加。

以前不少買家會擔心「現在不買，明年更貴」，看到條件差不多的物件就趕快出手；但現在貸款利率、管理費及修繕積立金都在上升，大家開始重新計算每個月到底要付多少錢。

不過，成交量下降不代表東京房價會全面大跌。

車站近、新耐震、管理狀況良好，或位於都心熱門區域的物件，價格依然很硬。真正開始出現議價空間的，通常是開價過高、屋齡較舊、離車站較遠，或已經在市場上放了一段時間的房子。

這也代表東京中古公寓市場正在慢慢從「賣方說了算」，轉向買家更有選擇權的階段。

對現金買家來說，現在反而可能是一個值得留意的時機。因為貸款買家需要審查、確認利率及重新評估預算，現金買家如果能快速決定、縮短交屋時間，在價格談判上通常更有優勢。

小編自己的觀察是，現在不是看到成交量下降，就急著等房價崩跌；而是要開始認真挑物件。

未來東京房市可能會更兩極化：條件好的房子依然有人搶，條件普通又開價太高的物件，銷售時間則可能越拖越長。

接下來買東京中古公寓，重點不只是「買在哪一區」，還要看購入價格是否合理、管理修繕狀況，以及未來想出售時，有沒有下一位買家願意接手。

大家覺得東京房價真的開始降溫了，還是只是買家暫時觀望呢？


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