最近東京房市出現一個很有意思的現象。

根據不動產經濟研究所公布的資料，2026年9月首都圈新建公寓只推出1,142戶，比去年同期減少40.1%；首月簽約率也只有50.4%，已連續7個月低於一般認為市場表現良好的70%水準。

看到這裡，很多人第一個反應可能是：東京新房是不是賣不動了？房價準備下跌了？

但其實小編我認為沒有那麼簡單。

現在東京新建公寓面對的最大問題，是土地、建材、人工及融資成本全部都在上升。對建商來說，如果降價銷售，很可能直接壓縮利潤，所以比起便宜出售，不少建商反而選擇減少供應、延後推出，或把一個建案分成幾期慢慢賣。

簡單來說，市場不是只有「買家不想買」，也有一部分是「建商不想便宜賣」。

這也是為什麼最近會看到一個有點矛盾的狀況：成交速度變慢、推出戶數減少，但東京核心區的新房價格依然很高。

尤其車站附近、都心大型再開發、高樓層或品牌建商的物件，主要客群本來就是高收入家庭及資產型買家。只要土地稀缺，建商就不一定需要急著降價出清。

不過，這並不代表所有新房都能繼續漲。

當首月簽約率只剩五成左右，就表示買家已經開始挑選。位置普通、格局不好，或價格明顯超出周邊行情的物件，銷售時間可能會越來越長，甚至出現贈送家具、裝修優惠或負擔部分費用等「不直接降價」的促銷方式。

我自己的觀察是，接下來東京新房市場可能會更加兩極化。

真正位於核心地段、供應稀少的物件，價格還是很難明顯下降；但條件比較普通的建案，建商與買方之間的拉鋸會越來越明顯。

對準備買房的人來說，現在不一定要急著追高，但也不能只等全面崩盤。比起單看建商開價，更重要的是比較附近中古公寓行情、實際租金、管理費與修繕積立金，以及未來出售時，下一位買家願不願意用同樣的價格接手。

東京新房供應減少40%，到底是房子賣不動，還是建商正在控制供應、不願意降價？

答案可能是兩者都有。只是未來真正有議價空間的，不會是所有新房，而是那些「開價很高，條件卻沒有特別突出」的物件。

大家覺得東京新房接下來會降價，還是建商會繼續撐住價格呢？

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