近年自從疫情緩和，觀光逐漸恢復，加上日幣貶值，日本成為許多人出國旅遊的首選。

除了跟團，伴隨科技發達、資訊普及，大眾也開始嘗試自由度更高的自由行，自己規劃旅程。這使得呂素產業的發展相對蓬勃發展了起來，民宿也跟著越開越多。

那麼，開民宿真的好賺嗎？維持與經營容易嗎？本篇文章就帶你一起來搞懂進場東京民宿必須搞懂的5件事！

目錄

一、日本住宿業怎麼分類？
二、東京的旅遊市場夠穩定嗎？民宿需求在哪裡？
三、要合法經營民宿，需要符合哪些條件？
四、投資民宿真的比傳統出租更划算嗎？
五、在東京買民宿物件之前，需要準備哪些知識？

一、日本住宿業怎麼分類？

(一)、日本有哪些合法經營的住宿型態？

日本合法的住宿型態包括：

• 旅館與酒店、簡易宿所（如民宿、膠囊旅館）、民泊。

(二)、民宿在日本的法律定義是什麼？

在日本，雖然「民宿」一詞在法律上沒有明確定義，但一般指的是將住宅用於短期出租的住宿服務。根據民泊新法，民宿需符合以下條件：

• 營業日數限制：每年不得超過180天。
  
  
• 申報制度：需向地方政府提交申報，遵守相關規定。
  
  
• 設施要求：需具備基本的生活設施，如廚房、浴室等。

(三)、民泊和Airbnb是一樣的東西嗎？

「民泊」是指將住宅用於短期出租的住宿服務，是一種住宿型態；而「Airbnb」則是提供這類住宿服務的平台之一。也就是說，Airbnb 是民泊的一種實現方式，但並非所有民泊都是透過 Airbnb 進行。此外，Airbnb 的房源需符合當地法律規定。

二、東京的旅遊市場夠穩定嗎？民宿需求在哪裡？

(一)、訪日旅客的住宿習慣變化

1. 入住次數與住宿量快速恢復

隨著邊境開放，日本在 2024 年迎來約 3,687 萬名來自海外的旅客，而 2025 年則有望突破 4,020 萬人次。

2. 行程安排更具彈性，住宿決策後延

現代旅客強調自由度與彈性，對於透過 OTA平台（如 Booking.com、Agoda）上的即時可訂房源有高度依賴，再加上預訂手續簡單、如果行程有異動更改也很方便，多數國際旅客越來越傾向使用 OTA 選擇住宿，讓整體行程更有彈性。

3. 住宿類型與地點選擇日益多樣探索

        除了熱門的東京、大阪，近年旅客也漸移向二線城市與地方，例如福岡、九州與四國地區，探索當地民宿、溫泉旅館或特色民泊，反映住宿需求從城市導向轉向更多元體驗。
        同時，民宿與短租住宿市場逐步成長，特別受到尋求在地風情與自助旅行者的喜愛，與傳統飯店形成補充模式。

(二)、哪些地區的自由行旅客特別集中？

1. 大都市仍為住宿需求核心地帶

訪日自由行旅客最常選擇入住的地區，依然以東京、大阪與京都為主。這三大城市憑藉完善的交通網絡、熱門觀光景點與多元住宿選項，長期穩居住宿夜數與旅客人次的高峰區域。根據日本觀光局（JNTO）統計顯示，2024 年上半年，這三地合計住宿夜數占全日本超過五成。

2. 地方深度旅遊成短期住宿成長亮點

        除大都市外，愈來愈多自由行旅客也開始探索九州、四國、北海道及山陰等非都市型地區，尋求獨特的在地文化與自然體驗。像是石川能登的農家民宿、德島祖谷的山村古屋，都吸引不少想遠離都市喧囂、進行短天數住宿的旅客。

(三)、民宿物件在東京有什麼地段優勢？

鄰近多線交通樞紐的站點

東京民宿成功與否的第一要素，就是「交通便利性」。根據訪日旅客訂房行為數據顯示，距離地鐵／JR車站步行 5–10 分鐘內的房源最具吸引力。

觀光客聚集區與夜生活區域周邊

除了交通便利，位於熱門觀光景點、商業街或夜生活區域附近的民宿物件，也更容易吸引國際旅客。這些地段擁有餐飲、購物與娛樂設施，能有效延長旅客的停留時間與住宿夜數。

適合長住型旅客的住宅街區

除短期觀光客外，東京近年也出現越來越多尋求「長住體驗」的自由行旅客、遠距工作者與小家庭型租客。他們偏好生活便利、安靜安全、有超市與公園的區域，因此選擇位於住宅區的民泊也逐漸成為趨勢。

三、要合法經營民宿，需要符合哪些條件？

日本有哪些針對民宿的營運規範？

消防、設備、空間都有標準要符合！

不論哪種經營方式，日本對「安全」的要求非常高

地方政府的規定差異

除了全國性法令之外，每個地方政府可依自身狀況制定補充規定，這就是所謂的「上乗せ條例」。這些條例可能進一步限制營業時間、天數，或對地點做出特定要求。此外，在特區民泊適用地區，雖然不限制營業日數，但通常會要求入住至少兩晚以上，並要求更嚴格的管理體制與入住記錄。

因此，在實際進行申請或選擇物件時，建議務必先查明所在地區的具體條例，確認是否適合經營。

四、投資民宿真的比傳統出租更划算嗎？

投資東京民宿與傳統長租是截然不同的兩種模式，但對於追求更高資產回報的投資者來說，民宿的收益潛力遠勝長租。這篇文章將帶你從收益、成本與風險三個面向，全面解析為何投資民宿是更聰明的選擇。

(一)、民宿的收益模型與長租有什麼不同？

• 民宿 (短期出租)
• 高單價收益： 民宿的每日房價 (ADR) 在旅遊旺季能達到傳統飯店的 1.5 至 2 倍。
• 總體高回報： 儘管有淡旺季之分，但東京作為全球頂級觀光城市，全年都有穩定的人潮。在熱門地段，一個合法經營的民宿，其年化總營收通常可以輕鬆超過傳統長租的1.5 至 2 倍。
• 長租 (一般出租)
• 收益穩定但上限低： 長租每月帶來穩定現金流，但租金收入有天花板，無法隨市場需求調漲，錯失了觀光旺季帶來的爆發性收益。

(二)、裝潢、代管、清潔等費用要怎麼評估？

民宿的營運成本確實比長租高，但這也是投資專業化的體現。透過精準的成本管理，能讓你的高收益物件發揮最大價值。

• 一次性投入：初期需要較精緻的裝潢與家具採購。但這筆費用能提升物件的吸引力，提高每日房價與入住率，屬於高價值的投資。

• 專業代管：通常會收取總營收的 15% 至 30%，但他們提供全面的服務，包括行銷與訂房管理、24 小時客戶服務、清潔與維護。

五、在東京買民宿物件之前，需要準備哪些知識？

(一)、哪種類型的物件比較適合短期出租？

• 地點： 「交通」 與 「生活機能」 是決定地點價值的黃金法則，選擇距離地鐵或 JR 車站步行 5-10 分鐘內的物件為佳。

(二)、買賣流程、稅務制度會帶來哪些影響？

• 日本買房流程： 對外國人來說，日本購屋流程透明且成熟。透過專業的不動產仲介，從物件搜尋、法律文件審核到交屋手續，都能順利完成。
• 稅務： 投資收益需要依日本稅法繳納所得稅，但合理的成本（如代管費、清潔費、房貸利息等）都可以用來抵稅。專業的會計師可以為你規劃最節稅的方案。

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