光聽就好心動？日本投資買賣不動產3大話術破解
疫情結束後，日本國門開放，隨著越來越多海外人士考慮在日本置產，
不動產市場也充斥著各式各樣的廣告與推銷話術。
這些話術常常包裝得非常誘人，甚至讓人誤以為「只要買房，就能解決簽證或稅務上的問題」。
我們常遇到帶著這些問題來詢問的客人，要是他們沒有來諮詢，誤信這些話術，
就很有可能會做出昂貴的錯誤決定，讓小編每次都回應的膽戰心驚！
因此，本篇文章將整理出三個最常見的迷思話術，逐一解析背後的真相，
幫助大家在考慮購屋或投資時能更清楚地判斷！
目錄
迷思一：買房就能拿永住
這幾乎是最常見的誤解。許多人認為，只要在日本買一間房子，就能直接申請永住，甚至有些廣告會暗示「有房產等於取得居留資格」。
事實上，日本的永住審查重點完全不在於是否擁有不動產，而是以下幾個面向：
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居住年限：通常需要在日居住滿 10 年，部分特殊情況（例如與日本人結婚或屬於高度專業人才）才可能縮短。
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收入與納稅紀錄：需有穩定收入來源，並持續繳納所得稅、住民稅等。
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在日行為紀錄：是否遵守法律、避免重大違規，包含交通違規與居留紀錄。
換句話說，永住審查的核心在於「是否能長期自立並安定生活」。房產或許能作為輔助證明，但並不是條件之一。即使你全額購買東京都心的豪宅，如果沒有穩定的工作或收入，依然不會因此自動取得永住資格。
迷思二：開民宿就能長期留在日本
另一個常見的說法是「買一間房子經營民宿，就能合法留在日本」。
這裡要特別提醒，經營民宿涉及到的是《住宅宿泊事業法》（俗稱民泊新法）、消防法與建築基準法等規範。要合法經營，必須通過當地政府的申請審查，並符合使用用途、消防設備與運營規範。
然而，民宿經營資格 ≠ 居留資格。
即使你取得了合法的民宿執照，如果沒有對應的簽證（例如經營管理簽證），你依然不能因為「開了民宿」而長期合法居住在日本。
這是許多廣告刻意模糊的地帶：把「經營許可」和「簽證資格」混為一談，導致許多人誤以為只要投資民宿，就能解決簽證問題。事實並非如此。
迷思三：買房可以大幅減稅
「買房就能省很多稅」也是經常被強調的話術。
日本確實針對某些情況有減稅措施，例如：
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首次自住用住宅：可能享有固定資產稅的短期減免。
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符合新耐震基準的房屋：部分稅項可減免。
然而，這些政策都有嚴格的適用條件，並非所有房子都適用。另一方面，基本的不動產相關稅金，例如：
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不動產取得稅
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固定資產稅
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都市計劃稅
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登錄免許稅
這些費用在購屋時仍需正常繳納。外國人購屋並不會因此享有「特殊優惠」，更不存在「只要買房就能大幅省稅」的情況。
所以所謂的「減稅」多半是誇大其詞，甚至有可能是選擇性地只強調對買方有利的部分，忽略了不適用的前提條件。
專業建議：謹慎判斷，慎選不動產媒介
日本的不動產市場相對成熟透明，但正因為海外買家資訊落差大，才容易被誇大話術誤導。
買房的確能帶來生活品質的提升，或作為資產配置的一部分，但它無法直接換取永住、簽證，也不是減稅捷徑。
因此，在考慮投資或購屋前，務必確認資訊來源是否正確，並找值得信賴、願意說明「限制與風險」的不動產媒介協助──無論是仲介公司、建商還是代銷業者。
一定要慎選不動產媒介，才能避免踩雷。
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