走在東京街頭，你會發現這個城市的節奏與台北完全不同。
這裡的房價不會一夕暴漲，卻總是穩穩地往上。
正因如此，越來越多台灣人開始好奇：
「日本不動產真的值得投資嗎？」

從房地產顧問角度來看，日本房市的吸引力，並不在於短線獲利，
而在於它長期穩定的報酬、完善的制度、以及透明的市場機制。
日圓匯率處於低點、外國人購屋零限制，加上租屋需求長年穩定，
都讓日本成為亞洲投資人關注的焦點。

然而，許多台灣人仍帶著疑慮：
房價會不會漲？外國人能不能貸款？人在台灣要怎麼管理？
這些問題看似簡單，卻決定了一筆投資能不能真正長久。

本文整理出台灣人最常問、也最關鍵的五個問題，
讓你在考慮進場前，先看懂日本房市的本質與機會。

目錄（點擊可直接跳至該段落）
一、日本房價真的會漲嗎？還是已經太晚？
二、外國人可以在日本買房嗎？
三、投報率高嗎？能穩定獲利嗎？
四、 外國人能貸款嗎？
五、買房後的管理與稅金會不會很麻煩？
六、結語：為什麼現在是台灣人投資日本房產的好時機

一、日本房價真的會漲嗎？還是已經太晚？

日本房市的節奏與台灣不同，
不像台北那樣短期大起大落，而是呈現**「緩漲、穩定、以地段取勝」**的市場結構。

近五年，東京23區的平均房價持續上升，
尤其是山手線沿線、品川、目黑、文京等地區，漲幅明顯。
背後原因包括：

• 外資（香港、新加坡、台灣買家）積極進場

• 政府推動再開發與都市更新

• 匯率優勢吸引海外投資人

對投資者而言，這樣的市場代表著「安全成長」，不追逐短期爆發，而是長期持有、穩定報酬。
如果你希望資產能兼具保值與租金收益，日本房市的特性正中目標。

二、外國人可以在日本買房嗎？

這是台灣投資人最常誤會的地方。
在日本，外國人購屋完全沒有任何限制。

你不需要日本籍、不需要居留身分，也不用設立公司。
只要有護照、資金到位，就能直接以個人名義購買，
產權完整、可出租、可轉售、可繼承。

更重要的是，日本的不動產登記制度透明且可查，
每一筆成交紀錄、產權狀況都能公開確認，
相較亞洲其他國家，日本的房產制度可說是最乾淨、最安全的。

三、投報率高嗎？能穩定獲利嗎？

日本不動產的投報率並不誇張，但勝在「穩」。
以目前市場平均：

• 東京市中心：年化報酬約 3～4%

• 大阪、名古屋：約 4～6%

• 地方城市：甚至可達 7～8%（但空屋風險較高）

如果再加上匯率變化，許多台灣投資人除了租金收益外，
還能額外獲得匯差收益。

與其說日本房市讓人一夜致富，
不如說它讓你穩穩地、慢慢變富。
特別是在低利時代，這種穩定回報的資產，反而更稀有。

四、 外國人能貸款嗎？

這題的答案是：可以，但有條件。

目前外國人購屋最常見的三種方式：
1️⃣ 日本當地銀行貸款：需要長期居留與日語能力。
2️⃣ 台灣銀行日本分行（如玉山、兆豐）：支援台灣人購屋融資。
3️⃣ 現金購屋＋再抵押貸款：先以現金購買，再以房屋抵押取得低利貸款。

日本房貸利率約1%～2%，遠低於台灣平均水準，
若結合低匯率與穩定租金收入，長期報酬相當可觀。

五、買房後的管理與稅金會不會很麻煩？

許多台灣人最大的擔心是：「人不在日本，房子怎麼管？」
但其實，日本的房產管理制度非常成熟。

透過專業代租代管公司，
從招租、收租、報修、清潔到報稅都能全權委託。
租金會定期匯入帳戶，即使人在海外也能全程遠端管理。

主要稅項包括：

• 不動產取得稅（一次性）

• 固定資產稅與都市計畫稅（每年繳交）
  整體稅負透明可控，也能納入報酬計算。

對許多海外投資人來說，這樣的制度反而比在其他國家置產更省心。

六、結語：為什麼現在是台灣人投資日本房產的好時機

匯率低點、租金穩定、制度完善、國際買盤活絡，
這四個條件同時出現的時間點，其實並不多。

日本不動產不是「暴利市場」，
而是一個可以讓人安心持有、長期規劃的市場。
無論是退休配置、資產分散，或只是單純想在東京擁有一個自己的小據點，
現在正是最合適的時機。

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