日本10月31日的最新報導指出，持有日本出租物件的海外屋主，未來可能需要多負擔一項稅金。

日本總務省正在研究，即使屋主居住海外，只要在日本經營達一定規模的不動產出租或停車場事業，也可能需要繳納「個人事業稅」，並以納入2027年度稅制改革大綱為目標。

不過先說清楚，目前仍在檢討階段，尚未正式上路，也不是所有持有一間日本公寓的海外屋主都會被課稅。

海外屋主現在出租日本房產，本來就需要申報日本的不動產所得及所得稅；但由於個人事業稅是由都道府縣向設有住所或事務所的人課徵，沒有日本住所或事務所的海外屋主，目前可能不在課稅範圍內。

這次檢討的重點，就是希望補上這個制度差異，讓日本國內與海外居住的房東，在相同條件下負擔相同稅金。

以東京都現行標準來看，住宅出租通常要達到10室以上，或符合一定面積及租金收入等條件，才可能被認定為不動產出租事業。基本計算方式為：

（不動產所得－事業主扣除額290萬日圓）×5%

例如扣除必要經費後的不動產所得為600萬日圓，個人事業稅約為15.5萬日圓。但海外屋主最後是否沿用相同門檻，仍要等待正式制度公布。

小編認為，這次影響最大的，不會是只持有一間小套房的一般投資人，而是持有整棟公寓、多戶出租物件或大型停車場的海外個人房東。

日本並不是突然不歡迎海外投資，而是隨著海外持有人增加，政府開始要求稅務制度更透明，也更接近日本國內屋主的標準。

因此，海外屋主現在不需要急著出售或改成法人持有，但可以先整理自己的出租戶數、扣除經費後的實際所得，以及納稅管理人的安排。買房時也不能只看表面投報率，未來可能增加的稅金及管理成本，都要一起算進實際收益。

 
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